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投資不動産の"すごい"真実│タイ 移住者必見│戸山氏【Part1】

T=TOSHI(インタビュアー)、G=Guest(ゲスト)、A=Assistant(アシスタント)

  • タイの物価は日本の2/3。そんなわけでタイでの不動産をすると儲かる理由の1つ!(*‘ω‘ *)☆彡

T:こんにはRich Neighborsのトシです。本日お越こし頂きましたのは、戸山昇さんです。よろしくお願いします。

G:よろしくお願いします。

T:戸山昇さんは、タイから来られたんですね。

G:昨日タイから日本に来まして、寒いですね。

T:寒い

G:空港降りてすぐ帰りたいと思いました、本当に寒いです。

T:いつ帰るんですか?

G:明日

T:何のために帰ってきたんですか?

G:需要があって帰ってきたんですけど 、ついでじゃないですけど

T:ついでに出てもらえる。

G:そうですね。

T:実は僕本日正装みたいなことをやってるんですけど、 普段はねこの感じでやってます。このあとちょっと結婚式がありまして、連日で出てくれてここに出ているんですけど、前田聖也さんの結婚式が行われるということで 、僕出席して行きます 。2次会は幹事をやらせてもらうんで 。昨日の夜言われたんですよ 。すごい二次会をやりたい

G:なるほど

T:こんな感じでやらせてもらってるんですけど戸山さんはいまどうですか?

G:正直1ヶ月前に帰ってきたんですけど

T:結構帰ってきてますね。

G:日本は季節が分かれてるっていうのがいいと言うか 、年中暑いんですね

T:良くないですかタイ

G:いいですよ、過ごしやすいですし、無集なのはほとんどないですね。渋滞ぐらいで

T:僕タイに一回行ったことあるんですけど、渋滞がすごかったですね。仏教の日みたいなのがあって、全部店閉まってるみたいな

G:店閉まってるっていうかアルコールが提供できない

T:なるほど

G:禁酒日っていうのがあって、結構日本の旅行貨客で知らない人が多いので、その時に来るとお酒飲めなくて可哀想なことになったりすることはありますね。タイってめっちゃ物価安いし過ごしやすいんじゃないんですか。今で言うと日本の2/3ぐらいですね

T:微妙ですね

G:昔よりも物価が上がってますね

T:30%offくらいですか

G:30%offぐらいです。ほんとちょうどそれぐらいで

T:全然安くないですね

G:はい。夜ご飯とかタイ料理で済ませると300円ぐらいで行けるんですけど、日本料理で済ますとなると1000円ぐらいいきますね。

T:なるほど、タイに住まれてどれぐらいなんですか?

G:今で1年半になりましたね。

T:タイに行こうと思った理由とは

G:元々僕が勤めてた会社があったんですけど、日本の不動産会社に勤めてまして、親が癌にかかってしまって、会社経営をしてたんで、母親の方が癌にかかっちゃって入院してその時僕はヘルプで行かないといけない、僕としては会社を継がないといけない感じでヘルプで行ったんですけど親が癌の手術をして治ったんですよ。今はもう全然元気でいるんですけど

T:良かった。元気で儲かってると。

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G:そうですね。儲かってるかどうかわからないんですけど、その中で その会社を継ぐのか自分のやりたいことをやるのかってなったときに たまたま機会があって ある有名人のセミナーが東京であるって聞いて その人はタイに住んでるんですよっていうのを前情報で知ってて、これは行くしかないって思って 東京のセミナーに行ったんですよ。

T:いくらぐらいですか?

G:そのセミナー自体はお金がかからなかった。

T:無料で

G:はい。セミナーが終わった後にすぐその人のところに行ってタイの不動産見せてくださいお願いしますって言ったんですね。

T:なるほど。その有名人はタイに不動産を持っていたんですね。

G:住んではったんですよ。最初を僕なんかその人にとってはどうでもいい存在なんで断られるかなと思ったんですよ。全然いいよっていう感じでって言ってくださって、そっから僕はたタイにすぐに行ったんですね、その人に会いに

T:見せてもらいに

G:見せてもらいに行ったんですね。

T:行動力がすごいですね。

G:その時たまたま直感でこれ行かないといけないなって思ったんで、やっぱりタイの方が面白そうだなって 思って日本に戻ってきたんですよ。タイの不動産売買勉強したいなって思っていろんな就職先を見たんですね。全然見つからなくてその有名人の人に知り合いの不動産会社の人知らないですか、僕こういうのをやりたいと思ってるんですっていうのを聞いたら、ちょうど昨日吉田社長、僕の勤め先の社長なんですけどその人と会って

T:吉田社長出てきましたねこんな感じですか?

G:こんな感じ、に会ってきたよ、ちょっと聞いてみるわってなってその人が聞いてくれたんですけど1人枠余ってるから面接してもいいよっていう話になって、その後すぐに面接をして たまたま社長が東京に行く機会があってタイミングが重なって、面接して、入ってくださいっていうことで1ヶ月後にはタイに行ったっていう。

T:なるほど、じゃあめちゃめちゃ早いしもうそっから仕事なんですか?

G:そっから仕事って言う、その時は不動産売買の仕事を外国でできるかわからない、微妙な気持ちだったんですけど、やってみようと別に失うものってなにもないじゃないですか

T:お母さんも直ってるし

G:元気やし、会社は会社でやってるんで 。逆に僕がタイで稼いで親の会社が潰れた時に僕がサポートできるぐらい稼げれば別にいいかなって思ったんでそれで行きましたね 。ちょっとそうですね長くなっちゃいましたけど

T:いやいや

G:そんな感じですねきっかけとしては

T:簡単にたら直感でタイに行ったんですか?

G:直感ですね

T:主にタイにある不動産を海外の人に売ったりっていうことをするんですか?

G:タイ不動産を日本人、中国とか香港、市の方、台湾の人とかに販売したりしてますね。

T:僕のイメージ、タイの人って今何で儲かってるかって言ったら、観光旅行だと思うんですね。

G:おっしゃる通りです。

T:観光にめっちゃ力を入れててホテルとかってバンバン建ててるじゃないですかリゾートとかめちゃめちゃ建てたり 観光にまつわる産業がめっちゃ発展してるイメージがあるんですよ、タイってどんな国なんですか?

G:日本と似てるところがあってまず観光っていうのが趣旨として大きくて後は自動車産業が

T:自動車ですか日本と同じですね。

G:日本がタイでに工場を作って、安い賃金で雇って、かなり経済を引っ張ってきたっていうのは自動車産業なんですね。

T:タイの状況の中でタイの物件って魅力的なんですか?

G:それは結構難しい問題

T:いいんですかそれ

G:別に僕正直に話す

T:さっき事前に月3件ぐらい売れてますって言ってましたよね?

G:もちろん魅力はある

T:それメリットとデメリットがありますもんね。

G:もちろん

T:物事には

G:今物件で言うと欲しいものアソブっていうところがあるんですけどこれはオフィスとかショッピングモールとかがあって都市部にですね、大阪でいう梅田とか 東京で言う新宿

T:めちゃめちゃいいとこ

G:そこは1LDK35平米のお部屋で2500万円ぐらいですね

T:マンションですか?

G:一室マンションです。大阪の梅田の徒歩5分以内とかだと3000万円行かないかぐらいのところやと思うんですよ今の相場が分からないんですけどそういう意味でも2/3ぐらいだと、日本に比べてタイの物件で2/3ぐらい、賃貸の相場が10万円ぐらいで借りれると、そうなると もし投資する場合利回りっていうのは管理費であったりとかそういうの全部差し引いたり利回りが4%前後、4%から5%ぐらい

T:今でいう実質の利回りっていうのは 給料で予定通りみたいな額ですよね。

G:そうですね。

T:税金とか色々引かれて受け取れる額(はいくらですか?)

G:4%から5%ぐらいで。でもタイはキャッシュ一括じゃないとほとんど買えないんですよ。入手とかができないし例えば大阪で投資するとしたら大体元手を少なくして飼うそして利回りを少なくして買う。そして利回りが3%か4%ぐらいでほとんど変わらないかな。その後ローンを借りたほうが全然法律としては(いいです)。

T:自分のキャッシュは守れます。

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G:レバレッジをかけて投資ができるので、それだったら日本で買った方が良いかなって思うんですけどタイで買うメリットっていうのが、まず一つが物件価格っていうのが購入時から売る時っていうのがトントン(同じ)っていうのが売る時に値段が下がらないっていうのが基本的な所なんで例えば日本だったら買ってから8割の値段になるとかあると思うんですけどタイは下がらなくて今のところですけど売る時にトントンもしくは いい物件だと上がる。例えば4%で5年間賃貸をして20%利益が出てその後トントンで売った場合5年間20%の利益が出るって言うことになると思うんですけど

T:トントンで売れる仕組みっていうのはそれだけ需要があるって事ですか?

G:需要はそうですね。

T:それとも建物の耐久性がいいってことですか?

G:耐久性は悪いですね。10年ぐらいすると結構劣化も激しくなって、タイって気候もめっちゃ暑いんで結構きつい環境なんですよね。なので10年以上になると修繕の費用だったりとかそういうのがかかるんであんまりマーケットとしても動かなくなるんです。例えば新宿で買って5年ぐらいで売却するっていうプランでしたら利回り4%は5年にしてその後トントンもしくは利益をこれは立地によって変わるんですけど 都市部だとそういうことができるっていう1つメリットとしてありますね。後は維持費がめちゃくちゃ安いっていう。日本だと固定資産税とか住宅積立金に関してタイの場合はそういうのがなくてかかる支出っていうのが管理費、強化費ですね。それぐらいしかかからなくて、例えば空き家になってる時に水道代とか電気代とかかかると思うんですけどタイの場合は100円とか200円ぐらいで基本料金が(変化しますね)。

T:安いですね。

G:だから維持費にほとんどお金がかからないですね。

T:だから空室になっててもギリセーフみたいな

G:自分がタイにいた時にそこにstayできたりできるんで、そういった意味でタイが好きっていう人達が買ったりっていう感じですね。

T:タイって一言で言ったら暖かい感じですよね。

G:結構マイペンライ精神って言われるんですけど

T:マイペンライ精神って何なんですか?

G:何かあっても問題ないよ。大丈夫だよ車ぶつけても大丈夫だよ

T:ライオンキングのハクナマタタ的な

G:ライオンキング何を言っとるんですか

T:こないだ見てきたんですよ。ハクナマタタそっから来てるんじゃないですか?

タイの方が歴史多いですし住みやすい国ではありますよね。でも日本って東京にドンドンドンドン人が集中してくるじゃないですかっていうのを見たらタイムをこれからバンコクとかにドンドンドンドンが流入してくる可能性が高いですよね。そうなったら都市国の需要がずっとでき続けて東京の価格ってずっと上がり続けてるんで、バンコクとかプソクそういう とかで 物件を買うと上がるっていう察知やすいですよね。僕は気になってたのは老朽化のことなんですけど、タイの職人と日本の職人やったら日本の職人の方がレベル高いと思うんですよ。

G:もちろんタイの物件とか海外の物件とかですね。特に僕が聞いたのはドバイの物件ってモロッコからのコープがみんな来てるみたいなんですね。建物的にはめちゃかっこいいでしょうブルージュ絵画とか世界一高いビルとかあるんですけどあれとか多分めっちゃ揺れるんじゃないかと思って。だって理由分かってないコープに無理やり作らせてる感じ職人とかじゃないじゃないですか。

G:ブルジュ絵画とかは結構一流のフランスの超大手のところ建設会社の二つ目っていうは、、、。

T:大丈夫なんですかね。めっちゃ例えば僕の意見を言わせてもめっちゃいい料理人やけど作ってるやつがド素人とかの人にレシピだけ教えて振らせてもうそれ美味しくなくないですか。日本のちゃんとしたところやったらちゃんとした職人のところにくると思うんですが仕事っていう信頼関係が成り立ってると思うんですけど、フランスから海外からやってきた人が来てブルジュ絵画をバッて建てて、現地のその辺の国の人を張って集めて建てた物件って僕ヤバイって若干思ってるんですよ。例えばペトロナスツインタワーとかあるじゃないですか。

G:マレーシアの

T:マレーシアとかあともう一個何かツインタワーの片方にも来ててから片方日本が建てて片方韓国が建ててる、韓国が作った方は傾いてペライト入ってないですよね。

G:なんかそういう噂ですよね。

T:考えられますそういうのっていうのがあって、海外不動産投資ってそういうリスクっていうのはあるんじゃないかなって思ったんですけど。

G:そうですね。

G:戸山さんがさっき10年でやばいっていう話を聞いたんで

T:やばいって言うか実際建物が崩壊したっていうのは今まで出ないんですけど、見た目とかは確かにブラックで傷が入ったりとか、全然買いたいなって思わない物件が多くなってきますよね。

G:どうせするんやったら出口戦略をしっかりしておいてこれぐらいで売り抜けましょう っていうのまでちゃんと設計して契約してるってことですよね。

T:そうですね。後は山と自然災害のリスクがあんまりなくてですね。あるのは大雨とか洪水ぐらいで台風はないですし、あと地震とかもないですし地震とか来ると結構やばいと思うんですけど(どうですか?)。

G:地震やばいですよね。

T:実質活断層とかがないんでそういった不安はなくなりますね。日本はいつ地震が起きるか気になって仕方がないところだと思うんだけど、そういう面でもメリットっていうのありますね。

G:もしこれで興味が不動産投資で出れば吉田不動産の戸山さんにぜひ相談してもらったらちょっと聞くの忘れてたんですけどしっかりしてはるんで

T:35歳ぐらいかなと思って

G:いやいや

T:何歳ぐらいですか?

G:僕今27歳

T:僕より若い。僕今29歳なんでちょっと落ち着いてはるんでね。

G:かなり落ち着かれてますよ

T:2周ぐらい回りましたよ人生

G:かなり経験されてる。

T:色々経験しましたよ。今回ここまでということで実際にタイに行かれた戸山さんがどんなバンコクライフを送られているのか、バンコクと言ったらちょっとそういうところもあるじゃないですか。そういうところも掘り下げてちょっと聞いていきたいと思います。では次回もよろしくお願いします。


引用元:投資不動産の"すごい"真実│タイ 移住者必見│戸山氏【Part1】

Youtube放送日:2020年2月2日

チャンネル名:Rich Neighbors~リッチネイバーズ~

運営元:株式会社ARILA

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